Nhà đất 2017 và những công việc... Dở dang

Năm 2017, là năm đánh dấu sự trở lại của phân khúc nhà ở giá rẻ sau khoảng thời gian mất cân đối cùng cầu. Theo đó, sản phẩm nhà ở tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có sự thay đổi rõ rệt theo hướng hợp lý hơn.

Cung - cầu về thế cân bằng

Một số chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến nhu cầu chung của thị trường. Đơn cử như Vingroup – một đơn vị chuyên phát triển dòng sản phẩm bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng tuyên bố xây 300.000 căn hộ có mức giá tầm trung. Tháng 7/2017, FLC thông báo tung 15.000 căn hộ giá rẻ chỉ 400-500 triệu đồng trong các năm kế tiếp.

Cũng trong năm này nhà ở hạng sang và cao cấp không còn chiếm thế "thượng phong" trong nguồn cung như trong năm 2016. Tính đến tháng 10/2017, chỉ có khoảng 102 căn hộ hạng sang được chào bán, giảm đến 95% so với cùng thời điểm 2016. Với 5.206 căn hộ mới được tung ra, phân khúc cao cấp giảm 23% so với cùng kỳ.

Không chỉ sụt giảm về nguồn cung, hai phân khúc này còn sụt giảm mạnh về giao dịch. Tính đến tháng 10, tổng lượng giao dịch toàn thị trường của phân khúc hạng sang chỉ khoảng 473 căn, giảm 58% so với cùng kỳ. Phân khúc cao cấp là 5.390 căn, giảm 25%.

Trái ngược với hai phân khúc trên, phân khúc trung cấp và bình dân lại dẫn đầu thị trường về tỉ lệ hấp thụ. Cụ thể, ở phân khúc trung cấp, có khoảng 13.170 căn hộ chào bán thành công, tăng 25% so với năm 2016. Phân khúc bình dân là 4.595 căn bán ra, tăng 6,5%.

Dù nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ của phân khúc bình dân tăng nhưng con số này vẫn quá ít ỏi so với nhu cầu 81.000 căn hộ giá rẻ giai đoạn 2016-2020 (số liệu khảo sát của Sở Xây dựng và Viện nghiên cứu phát triển TP HCM. Tuy nhiên, những biến chuyển trên cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng bền vững hơn, hướng tới nhu cầu thực của khách hàng.

Vực dậy dự án trùm mềm

Năm 2017 cũng là năm đánh dấu sự vực dậy của hàng loạt dự án bất động sản trùm mềm ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản năm 2009 – 2011 có thể kể đến như Usilk City, AZ Lâm Viên, The Garden Hill 99 Trần Bình, Booyoung Vina… Một trong những lý do là sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại đến bất động sản ngày càng nhiều hơn.

Bằng chứng từ đầu năm 2017 tới nay, JLL cho biết đã có 27 giao dịch tài sản/đất dự án thành công với giá trị gần 900 triệu USD tại thị trường Việt Nam. Đây là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Bởi trước đây, nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sảnthường qua kênh là các quỹ đầu tư, ủy thác, đơn vị liên doanh… nhưng kể từ khi Chính phủ ban hành chính sách mở cửa để người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài đã trực tiếp tham gia sâu, thực chất hơn vào thị trường và phân khúc được quan tâm hơn cả là cao cấp, nghỉ dưỡng. Ðây là những phân khúc được đánh giá có nguồn cung dồi dào, thậm chí vượt xa cầu.

Nhìn chung, Việt Nam vẫn đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong khu vực, các chuyên gia hy vọng hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2017 và 2018.

Cơn sốt condotel, đất nền lan rộng

Năm 2017 là năm được cho là "bùng nổ" của loại hình condotel trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng nhất. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.

Qua tìm hiểu thực tế cho thấy hiện nay, nhiều chủ đầu tư condotel cam kết mức sinh lợi rất hấp dẫn. Đơn cử như Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay cam kết lợi nhuận tối thiểu 9%; Ariyanan Nha Trang cam kết mức lợi nhuận tối thiểu mà khách hàng thu được là 40% (đối với căn hướng biển) và 50% (đối với căn hướng thành phố); Cocobay của Tập đoàn Empire, Panaroma Nha Trang với mức lợi nhuận đang dao động từ 9 - 12%... Tuy nhiên, điều gì sẽ xảy ra khi chủ đầu tư không thể thực hiện cam kết, sản phẩm lại không cho thuê được trong khi nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu đến từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM?

Không thể đo hết mức độ rủi ro khi đầu tư condotel tại Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc, nên ngay cả các công ty như Savills, CBRE đều đưa ra khuyến cáo nên thận trọng cân nhắc kỹ, trong đó có yếu tố uy tín chủ đầu tư khi đầu tư mô hình này.

Khi cơn sốt condotel chưa kịp lắng xuống thì cơn sốt đất nền lại lan rộng tại các điểm nóng kinh tế. Tại TP HCM, đã có thời điểm giá đất vùng ven vượt đỉnh 10 năm qua. Đảo Phú Quốc, Vân Đồn - đặc khu kinh tế tương lai, cũng trở thành tâm điểm của cơn sốt đất.

Như Phó Chủ tịch UBND huyện Phú Quốc Huỳnh Quang Hưng cho hay, trong tháng 11/2017, đất trên đảo Phú Quốc có nơi tăng giá tới 80 - 90%. Điều này xuất phát từ việc Phú Quốc đang trên đà trở thành Đặc khu Hành chính - Kinh tế đặc biệt, Casino Phú Quốc sắp hoạt động và có nhiều tập đoàn kinh tế lớn đang đầu tư vào đây.

Cơn sốt đất ảo khiến chính quyền vào cuộc siết chặt hoạt động phân lô bán nền và rồi thị trường bắt đầu hạ nhiệt.

Còn nhiều dang dở

Kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dừng lại, các cơ quan chức năng vẫn chưa thể cho ra đời quỹ tín dụng hỗ trợ nối tiếp khiến nhiều dự án nhà ở xã hội phải dừng triển khai, nhiều người nghèo có nhu cầu về nhà ở phải dừng giấc mơ nhà ở. Hay condotel vẫn loay hoay đi tìm tính pháp lý cho dù đã xuất hiện trên thị trường đến gần 10 năm nay.

Đối với dòng vốn ngoại, đã đến lúc cần có sự nhìn nhận, đánh giá về hiệu quả của đồng vốn, chứ không chỉ nhìn vào số lượng vốn đăng ký. Bởi thực tế đã có rất nhiều dự án vốn đăng ký khủng nhưng lại nằm "đắp chiếu". Điển hình như dự án Booyuong Mỗ Lao (quận Hà Đông) có "thâm niên" đắp chiếu 6 năm; dự án Deawoo Cleve (Văn Phú, Hà Đông); siêu dự án 4,3 tỷ USD New City tại Phú Yên đã phải giảm quy mô đầu tư xuống còn 1 tỷ USD và đổi chủ cách đây hai năm…

Chưa dừng lại ở đó, bùng nổ tranh chấp biểu tình tại các khu chung cư đang đến hồi căng thẳng với hàng trăm vụ biểu tình trên cả nước.

Chia sẻ riêng với DĐDN, lãnh đạo Bộ Xây dựng tiết lộ, mỗi ngày Bộ phải nhận và giải quyết không dưới 10 đơn thư từ người dân về tình trạng này. Cách đây một tháng, lãnh đạo Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung khiếu nại của dân cư tại các dự án nhà ở đối với chủ đầu tư báo cáo Chính phủ.

Với những công việc còn dang dở năm 2017, hy vọng năm 2018 cơ quan quản lý sẽ quyết liệt giải quyết để có thể đưa bất động sản "cất cánh".

Theo đánh giá của các chuyên gia, giai đoạn 2017 - 2018 sẽ chứng kiến sự xuất hiện xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, trong đó Việt Nam sẽ trở thành thị trường bất động sản hội nhập cao.

6 dự báo nhà đất năm 2018

LƯU VÂN

Tin liên quan

• 4 "lát cắt" thị trường nhà đất năm 2017
• Căn hộ giá rẻ "bung lụa" đầu năm 2018
• 6 dự báo nhà đất năm 2018